Jangan Terkecoh Sertifikat Tanah Sebagai Jaminan Utang: Pastikan Hak Tanggungan Terdaftar

Dalam aktivitas bisnis, memberikan pinjaman dengan jaminan berupa sertifikat tanah mungkin terdengar sebagai pilihan yang aman. Terlebih apabila debitur menyerahkan sertifikat tanah asli kepada kreditur.

Namun, apakah memegang sertifikat tanah secara fisik berarti kreditur sudah memiliki jaminan yang dapat dieksekusi apabila debitur gagal membayar utangnya? Jawabannya: belum tentu.

Persoalan ini bukan hanya terjadi dalam teori. Pada Juni 2023, detikNews memberitakan kasus seorang kreditur yang menerima sertifikat tanah milik orang tua dari pihak yang memiliki utang, setelah partner bisnisnya tidak memenuhi kewajibannya. Kreditur kemudian berencana menjual tanah tersebut untuk memperoleh kembali uangnya. Dalam pembahasannya, dijelaskan bahwa agar tanah dapat dijadikan jaminan secara hukum dan dapat dieksekusi apabila terjadi wanprestasi, diperlukan pengikatan Hak Tanggungan sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Baca berita detikNews: Partner Ngemplang dan Beri Jaminan Sertipikat Tanah Ortu, Apa Bisa Digugat?

Sertifikat Tanah Tidak Sama dengan Hak Tanggungan

Hal yang sering disalahpahami dalam praktik adalah anggapan bahwa menyerahkan sertifikat tanah kepada kreditur secara otomatis menjadikan tanah tersebut sebagai jaminan yang dapat dieksekusi. Padahal, sertifikat hak atas tanah pada dasarnya merupakan bukti hak atas tanah. Sementara itu, Hak Tanggungan merupakan hak jaminan kebendaan yang secara khusus memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur untuk memperoleh pelunasan utangnya dari objek jaminan.

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah ("UU Hak Tanggungan"), pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT dan selanjutnya wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.

Mengapa Pendaftaran Hak Tanggungan Sangat Penting?

Salah satu alasan utama adalah kekuatan eksekutorial. Pasal 14 ayat (2) UU Hak Tanggungan menentukan bahwa Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Selain itu, Pasal 6 UU Hak Tanggungan memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji, dengan tujuan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Dengan demikian, yang memberikan posisi hukum yang kuat kepada kreditur bukanlah semata-mata karena sertifikat tanah berada di tangan kreditur, melainkan karena telah terdapat Hak Tanggungan yang dibebankan dan didaftarkan sesuai ketentuan hukum. Apabila debitur hanya menyerahkan sertifikat tanah sebagai jaminan tanpa dibuat APHT dan tanpa didaftarkan sebagai Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan, kreditur pada umumnya hanya berkedudukan sebagai kreditur biasa dan tidak dapat secara sepihak mengambil alih, menjual, atau mengeksekusi tanah tersebut.

Jangan Hanya Bertanya: “Sertifikatnya Mana?”

Dalam praktik bisnis, terutama untuk pinjaman dengan nilai yang signifikan, jangan menjadikan penyerahan sertifikat asli sebagai satu-satunya dasar untuk menganggap suatu pinjaman telah dijamin dengan tanah. Sebelum mencairkan pinjaman, pastikan setidaknya:

1)     siapa pemegang hak atas tanah;

2)     apakah tanah tersebut dapat dibebani Hak Tanggungan;

3)     apakah telah dibuat APHT oleh PPAT;

4)     apakah Hak Tanggungan telah didaftarkan pada Kantor Pertanahan; dan

5)     apakah telah diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.

Dengan kata lain, jangan hanya bertanya “sertifikatnya mana?”, tetapi pastikan juga “Hak Tanggungannya sudah didaftarkan?”

Kesimpulan

Sertifikat tanah yang hanya diserahkan secara fisik bukanlah pengganti Hak Tanggungan.

Apabila debitur kemudian wanprestasi, keberadaan sertifikat tanah di tangan kreditur tidak dengan sendirinya memberikan kewenangan kepada kreditur untuk menjual atau mengeksekusi tanah tersebut. Kreditur tetap dapat menagih utangnya berdasarkan hubungan hukum yang ada, tetapi mekanisme eksekusi atas tanah sebagai objek jaminan memerlukan dasar dan prosedur hukum yang tepat.

Karena itu, dalam aktivitas bisnis, jangan mudah percaya pada tawaran “jaminan sertifikat tanah” apabila yang diberikan hanya sertifikat fisiknya. Pastikan jaminan tersebut benar-benar diikat dan didaftarkan sebagai Hak Tanggungan sesuai dengan UU Nomor 4 Tahun 1996. Sertifikat tanah adalah bukti hak. Hak Tanggungan adalah instrumen jaminannya. Jangan sampai keduanya dianggap sebagai hal yang sama.

Disclaimer:
Informasi dan pendapat dalam tulisan ini disajikan semata-mata untuk tujuan informasi dan edukasi publik. Tim HukumInfo tidak bertanggung jawab atas segala bentuk penggunaan, penafsiran, maupun keputusan yang diambil berdasarkan isi tulisan ini. Pembaca diharapkan melakukan verifikasi dan penilaian secara mandiri sesuai kebutuhan.