Rencana Pajak Kontrakan: Solusi Penerimaan Negara atau Beban Baru bagi Masyarakat?

Rencana pemerintah untuk meningkatkan pengawasan dan pemungutan pajak atas rumah yang disewakan atau dikontrakkan kembali menjadi perhatian masyarakat. Isu ini menimbulkan pertanyaan besar: apakah pajak atas penghasilan dari rumah kontrakan merupakan langkah yang wajar untuk memperluas basis penerimaan negara, atau justru akan menambah beban masyarakat di tengah tingginya biaya hidup dan kebutuhan akan hunian yang terjangkau?

Hal yang perlu diluruskan sejak awal adalah bahwa pajak atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan sebenarnya bukan jenis pajak yang benar-benar baru. Ketentuan mengenai penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan telah lama ada, termasuk mekanisme PPh final atas penghasilan sewa. Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan memang telah memiliki dasar pengenaan pajak tersendiri.

Karena itu, perdebatan yang muncul belakangan lebih tepat dipahami sebagai persoalan penguatan pengawasan dan kepatuhan, khususnya terhadap pemilik properti yang memperoleh penghasilan dari rumah kontrakan tetapi belum melaporkannya secara benar.

Mengapa Pemerintah Perlu Memperkuat Pemungutan Pajak?

Dari perspektif pemerintah, penghasilan dari kontrakan merupakan sumber pendapatan yang secara ekonomi tidak jauh berbeda dengan pendapatan dari kegiatan usaha lainnya. Seseorang yang memiliki beberapa rumah dan memperoleh pemasukan secara rutin dari penyewaan properti pada dasarnya mendapatkan penghasilan yang memiliki nilai ekonomi.

Jika sebagian pemilik properti membayar pajak sementara sebagian lainnya tidak melaporkan penghasilannya, muncul persoalan keadilan pajak. Wajib pajak yang patuh dapat merasa dirugikan karena harus menanggung kewajibannya sementara pihak lain memperoleh penghasilan yang sama tetapi tidak menjalankan kewajiban perpajakan.

Peningkatan kepatuhan juga dapat memperluas basis penerimaan tanpa harus selalu menciptakan jenis pajak baru. Pemerintah sendiri sebelumnya menekankan bahwa strategi penerimaan pada 2026 diarahkan antara lain melalui peningkatan kepatuhan wajib pajak, bukan semata-mata melalui penciptaan pungutan baru.

Dari sudut pandang ini, pengawasan terhadap bisnis kontrakan dapat dipandang sebagai upaya pemerintah untuk memastikan bahwa sistem perpajakan diterapkan secara lebih konsisten.

Sisi Pro: Pajak Dapat Mendorong Keadilan

Argumen pertama yang mendukung kebijakan tersebut adalah keadilan dalam sistem perpajakan.

Pemilik satu atau beberapa rumah yang menghasilkan pendapatan dari sewa pada dasarnya memiliki sumber penghasilan tambahan. Jika penghasilan tersebut tidak dikenai atau tidak dilaporkan pajak sebagaimana mestinya, maka terjadi ketimpangan dengan masyarakat yang memperoleh penghasilan melalui pekerjaan atau usaha lain dan telah menjalankan kewajiban perpajakannya.

Selain itu, penerimaan pajak dari sektor properti dapat digunakan kembali untuk membiayai berbagai kebutuhan publik, seperti pembangunan infrastruktur, pendidikan, kesehatan, transportasi, dan program sosial.

Ada pula argumen bahwa kebijakan tersebut dapat membantu pemerintah memperoleh gambaran yang lebih akurat mengenai aktivitas ekonomi di sektor properti. Semakin banyak transaksi yang tercatat secara formal, semakin mudah pemerintah memahami perkembangan pasar sewa dan merancang kebijakan perumahan.

Sisi Kontra: Risiko Beban Pajak Beralih kepada Penyewa

Namun, kebijakan ini juga memiliki risiko yang tidak boleh diabaikan.

Pemilik rumah kontrakan dapat merespons tambahan beban dengan menaikkan harga sewa. Jika biaya pajak dianggap sebagai bagian dari biaya menjalankan usaha, pemilik memiliki insentif untuk memasukkannya ke dalam harga kontrakan.

Pada akhirnya, pihak yang merasakan dampaknya bukan hanya pemilik properti, tetapi juga penyewa.

Hal ini menjadi semakin sensitif karena rumah merupakan kebutuhan dasar. Bagi pekerja berpenghasilan rendah, mahasiswa, keluarga muda, dan masyarakat yang belum mampu membeli rumah, kontrakan merupakan alternatif utama untuk mendapatkan tempat tinggal.

Jika harga sewa meningkat secara luas, kemampuan masyarakat untuk mendapatkan hunian yang layak dapat semakin tertekan.

Pemilik Kontrakan Kecil Tidak Bisa Disamakan dengan Investor Properti Besar

Persoalan lainnya adalah kemampuan ekonomi pemilik properti sangat beragam.

Pemilik sepuluh atau dua puluh unit kontrakan tentu berbeda dengan seseorang yang hanya memiliki satu rumah peninggalan orang tua lalu menyewakannya untuk memperoleh tambahan penghasilan.

Karena itu, penerapan kebijakan secara seragam berpotensi menimbulkan rasa tidak adil apabila tidak memperhatikan skala usaha, besarnya penghasilan, kondisi properti, serta biaya yang harus ditanggung pemilik.

Pendekatan yang terlalu kaku juga dapat membuat pemilik kecil memilih keluar dari pasar formal. Mereka mungkin tidak memperpanjang kontrak, menaikkan harga sewa secara drastis, atau bahkan mengurangi investasi dalam pemeliharaan bangunan.

Jangan Sampai Pajak Mengurangi Ketersediaan Rumah Sewa

Kebijakan pajak juga perlu dilihat dari sisi penawaran dan permintaan.

Jika biaya memiliki dan mengelola rumah kontrakan meningkat, sebagian pemilik mungkin memilih menjual properti atau tidak lagi menyewakannya. Dalam kondisi tertentu, berkurangnya pasokan rumah sewa justru dapat mendorong kenaikan harga sewa.

Artinya, kebijakan yang pada awalnya bertujuan meningkatkan penerimaan negara dapat memiliki efek samping terhadap pasar perumahan.

Karena itu, pemerintah perlu memastikan bahwa penegakan pajak tidak berdiri sendiri. Kebijakan tersebut sebaiknya berjalan bersama program penyediaan hunian terjangkau, pembangunan rumah sewa, dan berbagai kebijakan yang menjaga keseimbangan pasar perumahan.

Masalah Utamanya Bukan Pajaknya, Melainkan Cara Penerapannya

Perdebatan mengenai pajak kontrakan seharusnya tidak berhenti pada pertanyaan "setuju atau tidak setuju".

Pertanyaan yang lebih penting adalah: siapa yang dikenai, berapa besar bebannya, bagaimana mekanisme pelaporannya, dan bagaimana pemerintah memastikan agar penyewa tidak menjadi korban dari kebijakan tersebut?

Pajak atas penghasilan sewa dapat dibenarkan secara prinsip karena memperoleh pendapatan memang merupakan salah satu aktivitas ekonomi yang dapat menjadi objek pajak. Namun, pemerintah perlu membedakan antara penegakan aturan yang sudah ada dengan penciptaan beban baru.

Hal ini penting agar masyarakat tidak mendapatkan kesan bahwa setiap rumah yang dimiliki otomatis dikenai pajak baru. Yang perlu diperhatikan adalah penghasilan yang diperoleh dari kegiatan persewaan, bukan semata-mata kepemilikan rumah.

Kebijakan yang Ideal

Jika pemerintah ingin meningkatkan kepatuhan pajak dari sektor kontrakan, beberapa pendekatan dapat dipertimbangkan.

Pertama, pemerintah perlu memberikan sosialisasi yang jelas dan sederhana mengenai siapa yang memiliki kewajiban pajak. Kedua, mekanisme pelaporan harus dibuat semudah mungkin sehingga pemilik kontrakan kecil tidak menghadapi biaya administrasi yang tidak proporsional.

Ketiga, pengawasan perlu menggunakan pendekatan berbasis risiko. Pemilik dengan aktivitas properti dalam skala besar dapat menjadi prioritas pengawasan, sementara pemilik dengan penghasilan sewa kecil tidak seharusnya menghadapi perlakuan administratif yang sama berat.

Keempat, pemerintah perlu memantau dampaknya terhadap harga sewa. Jika ditemukan bahwa penerapan kebijakan menyebabkan kenaikan harga kontrakan secara signifikan di wilayah tertentu, pemerintah perlu mengevaluasi desain kebijakannya.

Kesimpulan

Rencana penguatan pajak atas rumah kontrakan memiliki alasan yang masuk akal dari sisi keadilan dan penerimaan negara. Pemilik properti yang memperoleh penghasilan dari persewaan memang pada prinsipnya memiliki kewajiban perpajakan, dan peningkatan kepatuhan dapat membantu menciptakan sistem yang lebih adil.

Namun, kebijakan tersebut juga memiliki risiko. Jika diterapkan tanpa mempertimbangkan kondisi pasar dan kemampuan masyarakat, beban pajak dapat diteruskan kepada penyewa melalui kenaikan harga kontrakan. Pemilik kontrakan kecil juga dapat menghadapi beban yang tidak sebanding dengan penghasilannya.

Dengan demikian, persoalannya bukan semata-mata "pajak kontrakan perlu atau tidak perlu", melainkan bagaimana pemerintah menerapkannya secara adil, sederhana, proporsional, dan tidak mengorbankan akses masyarakat terhadap hunian yang terjangkau.

Pada akhirnya, pajak akan lebih mudah diterima masyarakat apabila mereka dapat melihat hubungan yang jelas antara kewajiban membayar pajak, keadilan dalam pemungutan, dan manfaat yang kembali kepada masyarakat.

Disclaimer:
Informasi dan pendapat dalam tulisan ini disajikan semata-mata untuk tujuan informasi dan edukasi publik. Tim HukumInfo tidak bertanggung jawab atas segala bentuk penggunaan, penafsiran, maupun keputusan yang diambil berdasarkan isi tulisan ini. Pembaca diharapkan melakukan verifikasi dan penilaian secara mandiri sesuai kebutuhan.